يعتبر قطاع العقارات من القطاعات الاقتصادية البالغة الأهمية ومن مقومات التطور الاقتصادي حيث يساهم بنسبة تقترب من 4% من الناتج المحلي الإجمالي، وكما إنه من القطاعات الكثيفة العمالة.

و أرخت الأزمة الحالية بظلالها على قطاع العقارات شأنه شأن بقية القطاعات الأخرى، فلوحظ في الآونة الأخيرة تفاوت واضح في سوق العقارات انقسم إلى نوعين: الأول يشهد ارتفاعاً غير مسبوق في أسعار العقارات وإيجارات الشقق السكنية نتيجة كثرة الطلب وقلة العرض وذلك في المناطق الهادئة التي لم تشهد أحداثاً، والثاني يشهد انخفاضاً بسبب كثرة العرض وقلة الطلب ولا سيما في المناطق المسماة النقاط الساخنة، أما سيد الموقف فهو حالة الجمود والركود في سوق العقارات .‏

فما زالت الأسعار فوق القدرة الشرائية والعرض يفوق الطلب وهي مؤشرات تؤكد استمرار الركود حتى تصحيح الأسعار, و يترسخ ذلك في ظل عدم وجود مخططات جديدة في السوق العقاري تكون حافزاً للمستثمرين للدخول من جديد في السوق المحلية بأسعار معقولة يستطيعون التعامل معها مثلما كانت سابقاً.‏

علاوة على كثرة المعروض في السوق من عمارات سكنية وتجارية خالية في الوقت الحالي مرافقاً الركود مع امتناع البنوك المحلية من إقراض الراغبين في شراء شقة سكنية مثلما كانت تسهل لهم سابقاً ما أضر بحركة السوق والمتعاملين في العقارات.‏

و الملاحظ تباطؤ حركة البيع والشراء، بسبب استمرار الظروف الاستثنائية الحالية التي كان لها تأثير كبير ووصلت الأسعار لمستويات غير طبيعية وغير مألوفة في الساحة العقارية.‏

في الوقت الحالي‏

في الوقت الحالي هناك صعوبات في التمويل وتشديد من قبل المصارف على القروض العقارية وهو ما يؤثر سلباً في حركة البيع والشراء , فالعرض أكبر من الطلب في العقارات الفارهة، وكذلك في الشقق السكنية،و سبب الارتفاع يرجع لعدم اطمئنان المستثمر للسوق وإصرار البائع على الأسعار القديمة المرتفعة وعدم خضوعه إلى واقع السوق فيما يخص الأسعار.!‏

أسعار متباينة‏

و في جولة ميدانية رصدت الثورة واقع العقارات باختلاف أماكن وجودها في دمشق حيث إنه من الممكن إيجاد عقار (( في نفس الحي )) بسعر 50 مليوناً وآّخر بعشرة ملايين كما هو الحال في منطقة ركن الدين التي من الممكن أن يتراوح سعر العقار فيها بين الخمسين والستين مليون ليرة في شارع برنية على سبيل المثال الذي لايقل سعر العقار فيه عن 30 مليون ليرة ؟وهي أسعار خيالية من غير الممكن أن نجد مثيلها ؟‏

اما في منطقة اسد الدين الواقعة على سفح جبل قاسيون فقد تجد فيها عقارا بخمسة ملايين ليرة وآخر بعشرة ملايين على الرغم من أن هذه المنطقة بعيدة كل البعد في تنظيمها عن التنظيم والاهتمام العالي في شارع برنية في ركن الدين إلا أن أسعارها تعتبر مرتفعة بشكل ملحوظ.‏

السيد محمد عبد الرحيم صاحب مكتب عقاري في تلك المنطقة وجد أن الأزمة الراهنة أثرت بشكل سلبي في حركة الإجارات والبيع في هذه المناطق ولكن الأسعار خيالية منذ عام 2003 ابان الغزو الاميركي للعراق حيث إن الاسعار في شارع برنية كانت بين 7 و10 ملايين ليرة و لكن بعد مجيء الإخوة العراقيين ارتفعت الاسعار ولم تعد للهبوط بعد عودتهم لبلادهم وهذا بنظره السبب الرئيسي لارتفاع الاسعار.‏

أما أمجد الفحل صاحب مكتب عقاري في منطقة الدويلعة و الطبالة فقد أشار الى أن أسعار العقارات وصلت الى مبالغ قياسية تجاوزت أربعة ملايين رغم أنها منطقة على طريق التنظيم و في وقت كان أرقى عقار قبل الازمة في الدويلعة والطبالة لا يصل الى هذا الرقم.‏

أما باب شرقي فوصل سعر العقار الى 18 مليونا بينما لم يكن يتجاوز عشرة ملايين قبل الأزمة .‏

في منطقة القابون أوضح السيد محمد سعيد البزم أن أسعار العقارات الراكدة نتيجة كثرة العروض في ظل محدودية الطلب ترتفع بشكل كبير وصل سعر العقار الى أكثر من أربعين مليونا و هذه الاسعار قابلة دائما للزيادة فقط كما أشار البزم.‏

و هي مفارقة طالما تميز فيها الاقتصاد السوري بشكل خاص و ليس سوق العقارات فقط فالارتفاع بالاسعار هو عملية تسير باتجاه واحد (( للأعلى فقط )) فمهما اختلفت الظروف المحيطة يبقى السعر المرشح للارتفاع هو العنوان الاوحد للاقتصاد فليس عندنا ما يسمى نزولاً بالسعر حتى و لو شمل ذلك كل دول العالم قاطبة و يبدو أن ذلك هو واحد من أسرار الاقتصاد العصي على الفهم.‏

و في منطقة القصور أكد محمد جحا و هو تاجر عقارات انه على الرغم من تحسن أسعار العقارات إلا أن العرض قليل مع أن المنطقة مطلوبة ونادرا ما نجد من يعرض بيته للبيع على الرغم من أن أسعار العقارات مرتفعة نوعا ما ولكنها ليست خيالية فقد يتراوح سعر البيت بين (10و20 ) مليونا فقط ؟!‏

ارتفاع كبير‏

اللافت للنظر أنه يتحدد معيار سعر العقار بمستوى بناء البيت و المنطقة الموجود فيها أما عندنا فلا معايير واضحة و ناظمة لسعر العقار فتجد أنه بنفس المنطقة يوجد منزل بمليونين و آخر بعشرين مليونا و قد يكون البناءان بجانب بعضهما بعضاً ؟!‏

زيادة ملحوظة‏

مدير التخطيط العمراني في وزارة الإدارة المحلية المهندس حسن جنيدان رأى أن زيادة الاسعار هي السمة الغالبة للفترة السابقة فرغم توافر الكثير من العقارات الاضافية هنا و هناك زادت حدة الاسعار بشكل ملحوظ .‏

و أشار جنيدان في هذا السياق الى ضرورة البحث عن السبل الكفيلة بالحد من الزيادة المضطردة بالاسعار عبر تحسين كفاءة استخدام الأراضي المتاحة من خلال تحديد مواقع المباني الجديدة والأراضي غير المستغلة بالكامل وتوفير مستوى معيشي متميز لجميع سكان المدينة من خلال التخطيط لإقامة المرافق والمنشآت المجتمعية الملائمة بما في ذلك المدارس والعيادات والحدائق ومراكز الأسرة والملاعب الرياضية .‏

وهناك مساحات وأراض بالإمكان استثمارها وبدء العمل بها لتخفيف العبء عن مدينة دمشق، وخلق مدينة نموذجية قادرة على استيعاب الزيادة السكانية، وحل مشكلة السكن بشتى الوسائل المتاحة.‏

دراسة عقارية‏

يتركز في دمشق وريفها، نحو 44% من السكان، وعلى نسبة لا تتجاوز 8% من المساحة العامة، ومن نتائج هذا التركز أن تصبح دمشق من أغلى مدن العالم بأسعار عقاراتها.‏

وذكرت دراسة سابقة في / 2011/ نشرت في لندن بمؤسسة ويكفيلد المتخصصة في متابعة أسعار العقارات حول العالم أن دمشق احتلت المرتبة الثامنة من بين أغلى عشر مدن في العالم في مؤشرات أسعار المكاتب والعقارات. مشيرة إلى أن هذه الدراسة تعد الثانية من نوعها التي تضع العاصمة ضمن أغلى عشر مدن لغلاء أسعار العقارات. وأضافت الدراسة: أن دمشق تسبق جميع مدن العالم في ترتيب الغلاء إلا أن هذا الواقع اختلف الآن بفعل الازمة الحالية التي جعلت التوجه العالمي نحو سورية محدودا نتيجة الهجمة الغربية عليها و محاولة تشويه سمعتها عبر وسائل إعلامها المختلفة.‏

الاستثمار العقاري‏

أوضحت المهندسة ناريمان بردوقة مديرة الشركات في هيئة التطوير العقاري: ان عدد الشركات التي تقدمت بطلبات للاستثمار العقاري على القانون 15 بلغ نحو 86 شركة، منها 36 شركة حصلت على تراخيص و موافقات لمزاولة العمل بأي مشروع تطوير عقاري ما يوحي أن الجهات المستعدة للتنفيذ جاهزة، عند إتمام الدراسات، ونتمنى ألا يكون مصير هذا المشروع كمصير شركة التطوير العقاري لعام 1997 التي كان من ضمن نشاطاتها معالجة ارتفاع اسعار العقارات من خلال بناء أحياء سكنية مستقلة ومتكاملة الخدمات وذات أسعار منخفضة.‏

عوامل مؤثرة‏

وعن التأثيرات الاقتصادية الحالية لقطاع العقارات يتحدث الباحث الاقتصادي محمد رجب من كلية الاقتصاد جامعة دمشق عن أبرز العوامل المؤثرة في هذا القطاع و أسعار الفائدة على التمويل العقاري حيث إن الطلب على الوحدات السكنية يتماشى عكسيا مع معدل سعر الفائدة بسبب :‏

- ارتفاع مستوى دخل الفرد ما يؤدى إلى زيادة القدرة على اقتناء الوحدات السكنية.‏

- معدل النمو السكاني حيث إن الطلب على الإسكان يتماشى طرداً مع النمو في مستوى المعيشة وفي حجم ومعدل نمو الزيادة السكانية و ارتفاع أسعار الأراضي المعدة للبناء. ‏‏

كما إنه يرتبط بالعقارات العديد من الصناعات الرديفة مثل الطلاء والسيراميك والرخام والصناعات الخشبية وغيرها من الصناعات المرتبطة بطريقة مباشرة وغير مباشرة بقطاع العقارات , و أن هذه العوامل هي ضاغطة لتلبية الاحتياجات السكنية لشريحة كبيرة من (ذوي الدخل المحدود) ما حدا بالكثير منهم للجوء إلى السكن المخالف ذي التأثير السلبي على مجمل الاقتصاد . ‏

دور أساسي للأزمة‏

وأشار رجب إلى أن الأزمة الحالية أثرت في جميع القطاعات ومنها العقارات ومن المتوقع أن تستمر على المدى القصير إلى المتوسط لكنها ستحقق آثارا إيجابية على المدى الطويل بسبب تغير اللاعبين بالسوق وخروج الفاسدين وانحسار الفساد وزيادة الشفافية والرقابة.‏

من جانب آخر يبدو أن بعض التجار استغلوا الوضع الحالي ورفعوا أسعار مواد البناء مستغلين تهافت المستفيدين الذين يبنون في ظروف مخالفة حيث انتشرت المخالفات بسرعة غير متوقعة (ذكر في المؤتمر الدولي الأول للتطوير والاستثمار العقاري المنعقد مؤخرا في دمشق وجود205 مناطق بحاجة الى إعادة تنظيم تمتد على مساحة 130 ألف هكتار.‏‏ وإن عدد المنازل المخالفة خلال الأزمة وصل إلى 1.2 مليون منزل أي 3 % من مساحة المناطق المأهولة)‏

أضرار كبيرة‏

المهندسة كندة مهنا مديرة النظم والمخططات في وزارة الادارة المحلية أكدت أن الدولة تحتاج إلى 1200 مليار ليرة تنظيم بعض المناطق وفي ظل الأزمة الأخيرة زادت نسبتها وهذا ينذر حقيقةً بحدوث أزمة كبيرة في مجال العقارات التي تقود إلى أضرار كبيرة على الاقتصاد بسبب وضع السيولة النقدية وتجميدها بهذه الكتل الإسمنتية غير المجدية على المدى الطويل. وقالت: باعتقادي إن توسع مناطق المخالفات وعدم تنفيذ المخططات التنظيمية مشكلة خطيرة سببها الرئيسي المماطلة والتسويف وترحيل المشكلة إلى المجالس البلدية المتعاقبة.‏

الأبنية البرجية أحد الحلول‏

طرح الحلول ومناقشتها وتصويبها هي أول خطوة تشجيعية لتطوير قطاع العقارات عبر إعطاء رخص بناء ضمن الشروط النظامية والفائدة في ذلك تعمل هذه الأبنية كنواة تحريض وتشجيع لمحيطها على الاندماج وما دمنا في البداية أول خطوة يجب القيام بها هي مضاعفة حجم التنظيم حيث يشمل كافة المناطق لكي لا تتكرر المشكلة بعد عشرة أعوام وهناك فكرة اعتماد الأبنية البرجية كالمعتمدة في مشروع دمر مثلاً تستوعب هذا الكم الهائل من الناس بالسماح لارتفاعات ضمن الشروط الهندسية المعروفة وهنا يأتي دور شركات التطوير العقاري .‏

و من الضروري إعادة رسم السياسة العقارية بالاتجاه الصحيح على أساس أن وظائف العقار هي في خدمة الاقتصاد الوطني والمجتمع، مع إعادة دعم القطاع التعاوني ليكون له الأولوية في تخصيص الأراضي لتلبية احتياجات السكن للفئات محدودة الدخل، وتطوير أقنية التمويل وتوجيهه للعقارات الإنتاجية ومساكن محدودي الدخل، موضحاً أن المصارف الخاصة في سورية لا تزال تدخل على «استحياء» في مجال منح القروض العقارية، كما أن المطورين العقاريين يتخوفون من الدخول على خط المعالجة لوجود عدة تعقيدات وإجراءات روتينية بالجملة ؟!‏

و لاشك في أن حالة القلق التي تسيطر على الأسواق تقف حائلاً دون تقييم الأوضاع بالنسبة للعقارات حيث سيطرت حالة الارتفاع على جميع الأسعار وزادت حركة البناء المخالف ويبدو أن الأوضاع الحالية يصعب خلالها تقييم الخسائر التي تلحق بالسوق العقاري كأحد أعمدة الاقتصاد الرئيسة.‏

لماذا تغيب المؤشرات الإحصائية‏

لدى سؤال رئيس قسم الاحصاء في محافظة دمشق السيد علي شعبان عن حركة البيع و الشراء نفى أن يكون لدى المحافظة مثل هكذا احصائية و رأى أن دورها في هذا الاتجاه ينحصر بالمشاريع المنجزة أو التي هي قيد الانجاز و أشار شعبان أن المكتب المركزي للاحصاء هو من يملك احصائيات البيع‏

و عند سؤال السيد احسان عامر مدير المكتب المركزي للاحصاء أكد أنه لا وجود لهكذا احصائيات بسبب صعوبة حصر المسالة لأن كثيراً من عمليات البيع التي تتم تكون بوكالة كاتب عدل أو عقود بيع بوجود شهود و كلها في النهاية يبقى فيها العقار مسجلاً في القيود الرسمية باسم المالك الاساسي‏

من جانب آخر انخفضت نسبة البيع والشراء في دمشق إلى حوالي 20% حسبما رأى بعض أصحاب المكاتب العقارية، إضافة إلى أن نسبة أرباح أصحاب المكاتب العقارية انخفضت إلى حوالي 40% ويعود ذلك إلى الركود في سوق العقارات في دمشق.‏

و ما يمكن استنتاجه أن السوق واحد والوضع ذاته في كل مكان، و الملفت للنظر أن العرض جيد و لكن الطلب ضعيف جداً ووصل الامر الى أن بعض المواطنين يعرضون بيوتهم للبيع بأقل من سعرها الحقيقي بحدود 200 ألف ليرة، ورغم ذلك كله لا يوجد من يشتري لأن أغلب المشترين هم من أصحاب الدخل المحدود والمتوسط والذين يعتمدون على القروض في تحركاتهم الشرائية.‏

هذا وهناك تقديرات تشير إلى أن أسعار العقارات ارتفعت على نحو ملحوظ بعد الأزمة من 20- 30% على الرغم من قلة الشراء لأي نوع من العقارات سواء كان سكنياً أو تجارياً، حيث ارتفع سعر المتر المربع من 10000 ليرة إلى 15000 ليرة في سوق العقارات المخالف، مثلاً منزل بمساحة 120 متراً كان يباع بحوالي مليون و200 ألف ليرة قبل الأزمة، أما حالياً فيباع تقريباً بـ مليون و800 ألف ليرة، وهذا الارتفاع ينطبق على السوق النظامي والذي يعادل سعر البيت فيه وبالمساحة نفسها حوالي 3 ملايين ليرة.‏

و لا يخفى على أحد أن ارتفاع أسعار مواد البناء أثر سلباً على سوق العقارات فالارتفاع اليوم سببه ليس زيادة الطلب وإنما ارتفاع تكلفة الانتاج والاستيراد بسبب الظروف الحالية، وكذلك ارتفاع قيمة القطع الأجنبي وازدياد تكلفة المستوردات ومدخلات الانتاج فلذلك عندما يكون هناك ارتفاع في التكلفة ترتفع الأسعار .‏

وإن أكثر العقارات تضرراً السكن الاصطيافي يليه العقار التجاري والاستثماري والصناعي وأما المتضرر جداً لكن ليس بالمستوى نفسه بالمقارنة مع أنواع العقارات الأخرى فهو العقار السكني.‏

أخيراً‏

لا بد من تكثيف الجهود وتضاعف الاهتمام الرسمي بالإشراف الكامل على العقارات والمشاريع السكنية وخاصة عبر وضع أسس ومعايير بحيث يستفيد منها كل من يحتاج الى سكن.‏

وآن الأوان للجهات المعنية لإعداد المخططات اللازمة لإعادة تنظيم مناطق السكن العشوائي التي من شأنها تخفيف حدة ارتفاع الأسعار مع الإشارة إلى قيام وزارة الإدارة المحلية بالعمل على إنجاز خريطة وطنية تنظيمية في هذا الشأن من المنتظر انتهاؤها في آب الجاري و التي ستبدأ من خلالها الوزارة العمل وفق الأولويات أي من الأكثر ضرورة و أهمية الى الأقل وذلك بناء على الواقع الجغرافي لكل منطقة وحالة الأبنية فيها و لكن لماذا لا يصار إلى تقديم خرائط ومخططات تنظيمية لكل منطقة ثم تكليف مجموعة من الشركات الخاصة و العامة فيكون التنفيذ فورياً و على قدم و ساق لجميع المناطق بآن واحد .‏