فادي بك الشريف

أرخت الأزمة بظلالها على الواقع العقاري في سوريا وهو أكثر القطاعات الاقتصادية تضرراً لعدة أسباب تتعلق باستهداف السكن العشوائي والمناطق التي تواجه مشاكل استملاك مع الحكومة ، وتوقف كافة سياسات الحكومة في البحث عن البدائل وإن بحثت فهذه البدائل هي بدائل خجولة وغير منظمة ولا يمكن أن تكون الحل لمثل هذا الحجم الهائل من الدمار، إضافة لقصور القوانين والهيئات التي أحدثت في السنوات الماضية عن معالجة مثل هذا الدمار وأبرز هذه القوانين والهيئات ما هو متعلق بالهيئة العامة للتطوير والاستثمار العقاري التي لم تنجز أي شيء منذ إحداثها.
أسباب كثيرة ومحاور متعددة واحصاءات وحلول، تتوضح من خلال الدراسة التي أعدها الخبير والباحث العقاري الدكتور عمار اليوسف، تلقي نظرة على الواقع الحالي حتى تاريخه مع أنه متغير في ظل استمرار التدمير الممنهج للعقار السوري مما يرجح الأرقام للارتفاع يومياً.
يمكن تقسيم المناطق المتضررة في سوريا إلى ثلاثة فئات عقارية، ترتبط الاولى بالمساكن التي تضررت بشكل كامل أو تم تهديمها وخرجت من الخدمة العقارية وهي الغالبية العظمى في سوريا وهي المعول الأساسي في الحركة العقارية وهذه المساكن غالباً ما تتركز ضمن مناطق السكن العشوائي التي كانت البيئة الحاضنة للإرهاب، والثانية تتعلق بالمساكن التي تضررت بشكل جزئي فخرجت من الخدمة بشكل مؤقت وهي بحاجة إلى إعادة تأهيل وإعادة بناء ولكن ليس إلى الدرجة التي تحتاجها الفئة الأولى في المساكن وهذه المساكن غالباً ما تتركز ضمن مناطق نظامية وبعض المناطق المنظمة التي تقع على أطراف مناطق السكن العشوائي، أما الثالثة فهي الت تضررت بها البنية التحتية من ماء وكهرباء وهاتف وصرف صحي وهي مساكن ليست مدمرة بالضرورة ولكنها خرجت من الخدمة بطريقة أخرى، وهنالك تصنيف أخر لهذه المساكن حسب الوضع الأمني فهل المنطقة أمنة أو غير أمنة وهنا ندخل ضمن معيار أخر متعلق بدرجة الأمان في المنطقة فكثير من المناطق لم تتعرض للدمار أو التهديم لكن المنطقة بحد ذاتها غير أمنة مما يجعلها خارج الخدمة العقارية .

عدم اعتراف
وقال الدكتور عمار اليوسف في حديث لـ «بورصات وأسواق» أن السبب الأساسي للوصول إلى هذه الحالة العقارية المتردية بداية هو إحجام الحكومات المتعاقبة ما قبل الأزمة على الاعتراف بوجود مشكلة سكنية حقيقة وعدم معالجة هذه المشكلة حيث لم تقم الحكومات الماضية بطرح أي مشاريع إسكانية وطرح أي أراضي معدة للبناء وأحجامها عن إصدار المخططات التنظيمية لإنشاء مدن حديثة تستوعب ما يحتاجه سنوياً من مساكن لاستيعاب الزيادة السكنية مما يجعل المواطنين تتجه إلى مناطق السكن العشوائي والبناء المخالف الذي قامت الإدارة المحلية بمباركته من خلال عدم معالجته على مدى ثلاثين سنة لغاية في نفس يعقوب ووزارة الإسكان التي لم تقدم البديل عنه وسكوت الحكومة بشكل عام حيث حيث اعتبرت السكن العشوائي معالجة تلطيفية لما عليها من واجب لتأمين سكن المواطن، بحيث وصل عدد مناطق من السكن العشوائي وصل عددها إلى حوالي ‭‬120‭‬ منطقة سكن عشوائي يقيم فيها ما يزيد عن ‭‬40 %‭‬ من عدد سكان سوريا.
وحسب اليوسف، تعود أسباب ظهور المناطق العشوائية في سورية إلى عوامل وهي :
أولاً:عدم وجود الأراضي المعدة للبناء النظامي نتيجة مجموعة من مراسيم الاستملاك التي أخرجت معظم العقارات من ملكية الأفراد وحولتها إلى ملكية الدولة على أمل أن يتم البناء عليها لحل أزمة السكن للمواطن .
ثانيا: الفساد المستشري في البلديات والمكاتب الفنية التي تجعل الإدارة تغض الطرف عن المخالفات مقابل بدلات مالية يتقاضاها المراقب ورئيس الوحدة الإدارية تتناسب مع حجم البناء ومدته فلعى الرغم من صدور القوانين المتلاحقة التي تهدف إلى قمع المخالفات البناء والبناء العشوائي كالقانون ‭‬1‭‬ لعام ‭‬2003‭‬ والقانون ‭‬59‭‬ لعام ‭‬2009‭‬ ورغم العقوبات الشديدة التي نصت عليها هذه القوانين فإلى الآن مازلنا نشهد الكثير من مخالفات البناء والأخص منها المشادة ما قبل الأحداث الأخيرة في سوريا والآلاف من المخالفات التي أشيدت أثناء الأحداث فإن كانت الحجة لدى الإدارة الممثلة بالبلديات أن المخالفات الأخيرة أشيدت أثناء الاضطرابات فما حجتها في الثلث التي أشيدت قبل ذلك وكيف تم بناء خمسة أو ستة طوابق في مناطق المخالفات، وهنا لابد من ملاحظة أن السكن العشوائي عبارة عن خسارة مزدوجة سواء للدولة أو للمواطن فلابد أن يزال هذا السكن في يوم من الأيام فتكون له خسارتين خسارة البناء وتكاليفه وخسارة أخرى هي تكاليف إزالة هذا البناء وترحيله فهو بالمطلق حالة خاطئة ومرضية .
ثالثاً : غلاء أسعار الأراضي المعدة للبناء مما ينعكس على سعر العقار النظامي حيث يصل متر المربع إلى ثلاثة أضعاف سعر الغير نظامي في نفس المنطقة .
رابعاً: ضعف دخل المواطن السوري مما يجعله يعزف عن السكن النظامي لقاء أسعاره إضافة إلى البيئة الاجتماعية السورية التي تجعل الشخص يفضل السكن بجوار أهله وعائلته فيقوم بالبناء بجوار أهله أو فوقهم .
خامساً: تأخر صدور المخططات التنظيمية التي تحول الأراضي إلى أراضي معدة للبناء وعدم صدورها بالشكل الذي يتناسب مع الوضع العقاري المطلوب مما جعل تلك الأراضي خارج المخططات التنظيمية بؤرة مناسبة جداً للبناء العشوائي .
سادساً : عدم مسؤولية الدولة في تأمين البديل للمواطن لأن السكن حاجة أساسية كما هو الطعام والشراب ومن واجب الدولة تأمين السكن اللائق والمناسب للمواطن .
خجولة
يضيف الخبير اليوسف: على الرغم من الجهود التي بذلتها الدولة في إعادة تأهيل المناطق المدمرة فقد كانت هذه المحاولات خجولة بعض الشيء وفاشلة في أحياناً أخرى نتيجة عدم استقرار الوضع الأمني في تلك المناطق واستمرار التوتر مما أدى إلى عدم فاعلية تلك لإجراءات في تمكين السكان من العودة إلى منازلهم ، كما لم يلاحظ أي بوادر لخطوط أستباقية الهدف منها إعادة البناء بالسرعة المطلوبة فلدينا في سوريا حالياً ما يقل قليلاً عن مليونا مسكن بحاجة إلى معالجة خدمية إنشائية وإعادة تأهيل للبنى التحتية وجميع المستفيدين من تلك المساكن بحاجة إلى معالجة إسعافية سريعة فما الذي قامت به الحكومة لاشك أنها سعت من خلال أحداثها لكثير من مراكز الإيواء إلى إيجاد نوع من المعالجة التلطيفية التي وإن كانت قامت بدور متميز في استيعاب اللاجئين إلا أنها تبقى معالجة وقتية لا تحل المشاكل الأساسية وهي حاجة المواطنين للسكن .

5 سنوات
ويتابع: مازالت الحكومة تغض الطرف عن المخالفات، وبالرغم من صدور القانون ‭‬40‭‬ لعام ‭‬2012‭‬ تشاد وبشكل جنوني ضمن الريف والمدن السورية، فهي في الوقت ذاته لم تصدر أي مخططات تنظيمية جديدة سوى ما جاء به المرسومين التنظيميين المتعلقين بمنطقة المزه وبساتين الرازي التي حددت مدة إنجازه بـ 5 سنوات وأشك أنه سينتهي قبل عشرين عاماً، كما لم تقم المؤسسة العامة للإسكان ووزارة الإسكان بأي خطوات عملية لحل مشكلة المساكن فهي وإن وضعت حجر الأساس لإنشاء مدينة في منطقة الديماس على سبيل المثال فإن هذا المشروع سيستغرق سنوات طويلة قبل إنجازه وهي إن خصصت ‭‬1800‭‬ مسكن شبابي فهي لم تسلم هذه المساكن مما يخرجها عن الخارطة العقارية إلى حين التسليم بعد مدة الله يعلمها، كما لم نلاحظ صدور أي قانون جديد يتعلق بالحالة العقارية في سوريا الهدف منه معالجة القديم والتوجه نحو الجديد.

2.5 مليون مسكن
وقال اليوسف: لم نسمع من الحكومة ما هي سياستها بإعادة الأعمار في سوريا وما هو التوجه الجديد لتأمين حاجة سوريا من المساكن إضافة إلى إعادة ما دمر خلال فترة الأزمة والتي أصبح يقدر عددها على الأقل ‭‬250000‭‬ مليونان وخمسمائة ألف مسكن على الأقل وهي مساكن أسعافية يحتاجها السوريين على وجه السرعة وخلال فترة لا تتجاوز السنتين علماً أن الأزمة بسورية كانت الكاشف الحقيقي لسوء الوضع العقاري والوضع الإنساني وخاصة بأن باعتبار ‭‬40%‭‬ من السوريين يقيمون في مناطق السكن العشوائي تلك الخاصرة الرخوة التي تسلل منها الإرهاب إلى سوريا نتيجة الوضع الاجتماعي والمالي المتردي لتلك المناطق.

مساكن مدمرة بالكامل
وفي دراسة أعدها اليوسف بين فيها أن عدد المساكن التي تعرضت للدمار وهدمت بشكل كامل بلغت ‭‬535000‭‬ مسكنا على مستوى القطر، تتراوح مساحة هذه المساكن من ‭‬50‭‬م2 مربع إلى ‭‬250‭‬ م2، وهنالك مجموعة من هذه المساكن يقيم فيها أكثر ثلاثة عائلات أو أربعة، بحيث شملت هذه الفئة مدن ومناطق السكن العشوائي وهي الرقم الأكبر والصعب من حيث عدد الأسر التي تم تهجيرها في هذه المناطق مما يجعل العائلات المشردة أو التي لم يعد لديها مسكن لتعود إليه ما يزيد عن ‭‬700000‭‬ عائلة يتراوح متوسط عدد أفرادها ‭‬4‭‬ أشخاص مما يجعل العدد الإجمالي للمواطنين المشردين ما يقارب ‭‬280000‭‬ مليونان وثمانين ألف مواطن بعضهم خارج سوريا والآخرين موزعين بين مراكز الإيواء وبين بعض أقاربهم وبعضهم مستأجر .
كما تبين الدراسة ان التكاليف الحقيقية لإعادة أعمار سورية قد وصلت إلى مبلغ فلكي يقدر بنحو ‭‬68‭‬ مليار دولار يشمل ما تم تهديمه وكلفة إعادة أعمار بطريقة جيدة ولائقة وصالحة لسكن السوريين.
تضرر جزئي
وشملت الدراسة حسب ما بينه اليوسف، أن الفئة الثانية تشمل المساكن التي تضررت بشكل جزئي وغالبيتها ضمن مناطق المنظمة النظامية قد بلغ عددها الإجمالي حوالي ‭‬475000‭‬ مسكناً تتراوح أضرارها بين تحطم الزجاج إلى حد انهيار جزء من المسكن وليس مما لا يخرجه من الخدمة ويمكن ترميمه والسكن فيه من جديد، ولو ضمن ظروف غير مثالية مع حساب دور الأمان واعتبارات أن المنطقة أمنة ففي حال الأمان يتم العودة وإجراء إصلاحات اللازمة من قبل المواطنين القاطنين أنفسهم ولو بشكل بدائي مما يجعل العائلات التي تقطن هذه المساكن خارج خارطة اللجوء أو التشرد وفي حال عدم الأمان فهذه هذه المناطق تعود إلى المربع الأول والحالة الأولى من المساكن المهدمة .
850 الف مسكن لم تتضرر
وبحسب اليوسف فإن الفئة الثالثة شملت المساكن التي لم تضرر وبقي سكانها فيها ولكن نتيجة العمليات الإرهابية أصبح المواطن المقيم يعاني الكثير من حيث تأمين خدماته اليومية والحياتية الأساسية، حيث بلغ عددها حوالي ‭‬850000‭‬ مسكناً على الأقل وهي تشكل غالبا المدن السورية التي تشهد الاضطرابات، ويتموضع غالبيتها في مراكز المدن مثل حلب ودير الزور والحسكة والرقة إلى أخر ما هنالك من مدن تشهد توتراً أمنياً وهذه مازال يقيم فيها العدد الأكبر من قاطنيها إضافة إلى بعض المهجرين من المناطق الأخرى تضررت بنيتها التحتية من ماء وكهرباء وهاتف وصرف صحي وهي الرقم الأكبر في سوريا.

الايجارات
وفيما يخص أسعار الايجارات الحالية، اوضخ اليوسف في دراسته وحسب آخر الارقام ان هناك ارتفاع في سعر المسكن المتوسط المساحة والمفروش غالباً في دمشق لأن غالبية المستأجرين مهجرون، خرجوا من منازلهم بدون أي مفروشات خاصة بهم وغالباً حتى بدون بدون ملابسهم حتى وصل لأرقام خيالية ‭‬50000‭‬ في المناطق المتوسطة بقلب المدينة وحتى ‭‬30000‭‬ في مناطق السكن العشوائي ضمن مدينة دمشق، وفي الريف القريب كضاحية قدسيا وصل المسكن ذي المساحة التي لا تتجاوز ‭‬60‭‬متر مربع والخالي من المفروشات حتى سعر ‭‬20000‭‬ شهرياً مما يجعل كثير من المواطنين المهجرين عاجزين عن تأمين هذا المبلغ بشكل شهري في ظل توقف عامل للحركة الاقتصادية.

اسباب
ويعود أسباب ارتفاع الايجارت في تلك المناطق لعدة أسباب أهمها استغلال أصحاب العقارات ومالكيها لحاجة أولئك المهجرين واضطرارهم للسكن مما يجعلهم يرفعون الأسعار بشكل جنوني إضافة إلى كثرة الطلب على تلك المساكن، مع ملاحظة أن هذه الأسعار بين شهر وأخر بحسب كثرة المهجرين والوضع الأمني وعدد المهجرين من المناطق المضطربة إلى المناطق الآمنة..
بعد الدمار ...هل يكون مشروع الإسكان القومي هو الحل؟!!
خبير: تنظيم منطقة خلف بساتين الرازي يطرح عقارات مرتفعة الثمن.
الاعتماد على شركات صينية أو روسية أو إيرانية
في السياق، وضع اليوسف استراتيجية للحل ترتكز على تقسيم المناطق الأكثر تضرراً لنوعين، يشمل الاول المساكن المهدمة بشكل كامل نتيجة الأعمال الإرهابية، ولا يمكن العودة إليها، هنا لابد للحكومة تأمين مراكز إيواء لهؤلاء السكان وأن تضع الدولة في اعتبارها أن هذه المراكز طويلة الأمد لحين حل مشكلة أولائك السكان بسرعة قصوى، وأن يتم دعم هذه المراكز بالمستلزمات الضرورية لحياة هؤلاء المواطنين حتى يتم إعادة أعمار هذه المناطق والمساكن ولكن بأسلوب جديد وبناء على مخططات تنظيمية جديدة تراعى فيها نماذج للمدن الحديثة ذات الامتداد الشاقولي وليس الأفقي وضمن إطار ما يسمى مشروع الإسكان القومي .
خفض أسعار مواد البناء
ويوضح خبير العقارات أنه بالنسبة للمساكن التي تعرضت للضرر ولم تهدم كاملة، يمكن تقدير الإصلاحات حسب حجم الضرر، وإصلاحه بشكل مؤقت، وخاصة في مناطق السكن العشوائي وذلك بشكل إسعافي لتوفير المسكن للمتضررين تمهيداً لإزالة هذه المناطق في مراحل قادمة وتحويلها إلى مدن حديثة.
وبالنسبة للمناطق المنظمة لابد من إعادة المساكن المتضررة إلى ما كانت عليه قبل وقوع الضرر بتضافر للجهود من الدولة وأصحاب المساكن من خلال منح الدولة تسهيلات بالشراء لمواد البناء وتأمين اليد العاملة المتخصصة في هذا الموضوع من قبل الدولة وذلك عن طريق شركات الدولة المتخصصة في هذا الموضوع أو الاستعانة بشركات أجنبية متخصصة في هذا الموضوع، وهنا على الدولة دور في خفض أسعار مواد البناء من خلال منحها التسهيلات الجمركية والإعفاءات المالية والضريبية ولابد من مساعدة متعهدين البناء ومتعهدي نقل مواد البناء من الضرائب والرسوم على أعمالهم هذه مع تشديد المراقبة على هذه الفئة لكي لا تتحول إلى تجار أزمات يقومون باستغلال المواطنين في تأمين مستلزماتهم .
قروض
ويرى يوسف أن منح القروض للسكن العشوائي هو إعادة تكريس لهذه الفكرة ويؤدي إلى إشادة مناطق جديدة من السكن العشوائي في وقت نحاول فيه التخلص من هذا السرطان الذي ينخر الجسم العقاري السوري، فبدلاً من أن نمنح قروض لمساكن عشوائية لابد من إزالتها في يوم من الأيام يفترض أن يتم حل هذه المشكلة بسرعة من خلال تنظيم أرض مناطق السكن العشوائي وبناء ضواحي أو مناطق منظمة مكانها، مع ملاحظة هامة أن الخاصرة الرخوة في الاحداث السورية كانت مناطق السكن العشوائي بداية، فيجب منح القروض للمساكن الجديدة التي ستبنى مكان القديمة وليس القديمة التي ليس حل لها إلا الإزالة، حيث يمكن إحداث مراكز إيواء لهؤلاء المتضررين ساكني مناطق السكن العشوائي والتوجه فوراً نحو تنظيم هذه المناطق من خلال الإزالة وإعادة بنائها بأسلوب عصري وجديد، مضيفاً: يعتقد أن هذا الأمر قد يستغرق سنوات طويلة هو شخص مخطأ تماماً ففي حال توفر الإرادة لدى الحكومة وتأمين الأمن في المناطق المهدمة العشوائية.
6 أشهر
وتابع الخبر العقاري: يمكن تأمين إسكان المواطنين ضمن أبنية جديدة خلال مدة لا تتجاوز ‭‬6‭‬أشهر باعتماد خارطة طريق محددة الملامح من حيث اعتماد البناء الشاقولي وليس الأفقي، والاعتماد على شركات صينية أو روسية أو إيرانية تمتلك الخبرة الكافية في بناء المدن، والاعتماد على كفاءات إدارية تكون صاحبة المبادرة في هذا الموضوع وهذا كله في ما يندرج بمشروع الإسكان القومي الذي حان وقته، وهنا تبرز مشكلة في كيفية إثبات ملكية العقارات وهي حقيقية وخاصة في ما يتعلق في السكن العشوائي، فالنظامي له سجلات عقارية وبيانات ملكية لدى أصحاب العقارات أما العشوائي فليس له قيود عقارية أو خلافها.
100 ألف عائلة
وحسب اليوسف، تضع الدراسة حلول بإعادة تنظيم المناطق على أسس اجتماعية سليمة وعقارية جديدة كلياً غير مرتبطة بما كانت عليه قبل حصول ما حصل ولا يمكن إعادتها إلى ما كانت عليه قبل الأزمة، مضيفاً: إن تنظيم منطقة خلف بساتين الرازي وبحسب موقعها الجغرافي ضمن منطقة السكن الراقي بمدينة دمشق يطرح عقارات مرتفعة الثمن نسبياً في مدينة دمشق فهي تقع بين منطقة المزة وتنظيم كفرسوسة ، فبدلاً أن ننظم منطقة قد تسكن ‭‬3‭‬ ألاف عائلة من ميسورين الحال بل الأغنياء يمكن التوجه إلى مناطق أشد فقراً لإسكان ما يزيد عن ‭‬100‭‬ ألف عائلة، ومثال على ذلك منطقة نهر عيشة والتضامن والمناطق الأشد بؤساً وفقراً ودماراً مما يعود بتحول مهم في الحالة الاجتماعية لتلك العائلات مما يطور ذهنية المواطن المقيم في تلك المناطق .
إسكان قومي
كما تطرح الدراسة مشروع الإسكان القومي كفكرة لمعالجة مناطق العشوائيات وتأمين السكن للمواطن المحتاج إليه، ففي سوريا وعلى مدى سنوات طويلة لم يتم النظر إلى مشكلة السكن ولم تقم الدولة بواجبها في هذا الموضوع معتمداً على تأمين المواطن لسكنه بنفسه من خلال العشوائيات الممتدة في أرجاء القطر ومن خلال بعض المشاريع الخجولة التي «لا تسمن ولا تغني»، ويمكن حسب يوسف تلخيص مشروع الإسكان القومي بعدة نقاط أساسية ترتكز على إحداث هيئة مستقلة تابعة لرئاسة الجمهورية ما يفرض رفع يد الحكومة عن أي عملية متعلقة بالإسكان وخاصة وزارة الإسكان والمؤسسة العامة للإسكان والجمعيات السكنية لما أبرزته التجربة من فشل ذريع في حل مشكلة السكن في سوريا، إضافة للهيئة العامة للاستثمار والتطوير العقاري التي على مدى سنوات ست لم تحقق شيء، كما إن تبعية هيئة مشروع الإسكان القومي لرئاسة الجمهورية يؤدي لسرعة في اتخاذ القرارات وتأمين الأراضي وإيجاد البيئة القانونية والتشريعية للنهوض بالحالة الإسكانية السورية .
تأهيل
كما يرتكز على تأمين وسائل الإنتاج لهذه الهيئة تنحصر بوجود الأراضي التي سيتم البناء عليها، عن طريق الحكومة التي تملك مساحات هائلة معدة للبناء، والتي يمكن تأهيلها في أيام قليلة بالابتعاد عن العراقيل الإدارية ومصدر هذه الأراضي هي المستملكة والأراضي الغير منظمة، أما المصدر الثاني فهي مناطق السكن العشوائي والتي وصلت إلى مساحات تعادل مساحات المدن الأصلية من خلال إزالة هذه المناطق والبناء لمساكن حتى لو في نفس المنطقة ضمن خطة طريق واضحة واعتماد البناء الشاقولي بدلاً من الأفقي .
طريقة تمويل
وطرح المحلل الاقتصاد كيفية التمويل، بان يتم في حالة المسكن الجديد الذي يخصص به المواطن إما عن طريق المواطن نفسه من مدخراته مع ملاحظة انه إذا قامت الدولة بدعم ثمن الأرض فلا يمكن أن تتجاوز تكلفة المتر المربع جاهز للسكن أكثر من 10 الآلاف ليرة سورية او عن طريق قرض بفوائد مخفضة بضمانة الشقة نفسها، اما حالة المسكن الذي يخصص به المواطن بدلاً عن مسكنه الذي جرى إزالته وبديلاً عنه يتم التمويل من خلال استثمار الأرض التي كان المسكن مشادا عليها والجزء الثاني من المواطن نفسه.و
وختم اليوسف: من المؤكد أن التنظيم هو الحل الأمثل والإزالة هي الحل الوحيد لمشكلة السكن العشوائي وكلفة التنظيم والإزالة اقل بكثير مما أفرزته هذه المناطق من إرهاب ومن غوغائية وعدم القانونية والالتزام بل والأكثر من ذلك قلة الوطنية، ولابد من إعادة بناء سورية كاملة فإضافة إلى المساكن المهدمة خلال الأزمة لابد إعادة بناء تلك المناطق المنظمة في قلب المدينة حيث أن الحاجة الإسكانية أصبحت متطلبة أكثر من أن يكون وسط المدينة محصور بثلاثة طوابق على سبيل المثال من أبنية أصبح عمرها الافتراضي منتهياً.